Während Deutschland in der Vergangenheit eine der qualitativen und quantitativen Hochburgen des sozialen Wohnungsbaus war, begann mit der Abschaffung der Privilegien und Bindungen der Wohnungsgemeinnützigkeit 1988 und dem Rückzug des Bundes aus der Förderung ein deutlicher Bedeutungsverlust des sozialen Wohnungsbaus. Gerade die Aufhebung der Gemeinnützigkeit führte dazu, dass Sozialwohnungen nicht mehr durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gebunden waren und somit die Privatisierung sowie Renditemaximierung möglich wurde.

Der Wohnungsbau hat heute preisliche Dimensionen erreicht, die für die Mehrheit der Bürger nicht mehr finanzierbar ist. Damit steigen die Mieten ebenso in Dimensionen, die nicht mehr für Normalverdiener tragbar sind.

Viele Wohnungsbaugenossenschaften sind bereits steuerlich begünstigt. Aber das neue Gemeinnützigkeitsrecht bringt ab 1.1.2025 mehr als nur Steuerbefreiung – es schafft ein neues rechtliches Fundament für dauerhaft bezahlbaren Wohnraum und öffnet zusätzliche Spielräume, die bisher nicht möglich waren.

Warum also das neue Gemeinnützigkeitsrecht?

• Rechtsklarheit und Einheitlichkeit: Die bisherige Steuerbefreiung nach § 5 KStG ist an enge Bedingungen geknüpft (z. B. Vermietung nur an Mitglieder). Das neue Recht (§ 52 AO Nr. 27) erlaubt eine breitere Zielgruppeund schafft klare gemeinnützige Zwecke für Wohnraumförderung.
• Erweiterte Steuervergünstigungen: Neben Körperschaft- und Gewerbesteuer sind nun auch Grundsteuer und Grunderwerbsteuer befreit – das gab’s vorher nicht pauschal.
• Rücklagenbildung für Investitionen: Sie dürfen jetzt steuerfreie Rücklagen bilden, um z. B. Neubauten oder Sanierungen zu finanzieren – das war bisher stark eingeschränkt.
• Flexibilität bei der Anwendung: Unternehmen können die Wohngemeinnützigkeit auf einzelne Projekte oder Teilbereiche anwenden, ohne gleich die ganze Organisation umzustellen.
• Zugang zu Fördermitteln und Kooperationen: Gemeinnützige Wohnungsunternehmen können leichter mit anderen gemeinnützigen Akteuren zusammenarbeiten und Fördermittel erhalten, die vorher nicht zugänglich waren.

Und was bringt das konkret?

Ein Beispiel: Ein Unternehmen mit 300 Wohnungen könnte durch die neue Wohngemeinnützigkeit jährlich über 500.000 € an Steuern sparen und diese Mittel gezielt in bezahlbaren Wohnraum investieren.

Kurz gesagt: Das neue Gemeinnützigkeitsrecht ist nicht redundant, sondern ein strategischer Ausbau der bisherigen Regelungen – mit dem Ziel, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und sozial orientierte Unternehmen zu stärken.

Neben Wohnungsbaugenossenschaften sind jetzt auch Stiftungen begünstigt. Hier können auch Spenden steuerlich begünstigt eingeworfen werden. Ebenso Zustiftungen mit hohen steuerlichen Vorteilen verteilt auf bis zu zehn Jahren.

Es besteht eine Starke Innenfinanzierung da es keine Gewinnausschüttungen gibt. Hier gilt die Kostenmiete und es kann über Wohnrechte ein lebenslanges Wohnen ermöglicht werden. Eine schädliche Aufhebung der Mietpreisbindung gibt es nicht.

Auch für Genossenschaften ist eine eigene Treuhandstiftung wirtschaftlich und rechtlich sinnvoll.So können gezielt gemeinnützige Projekte über die Stiftung umgesetzt werden, ohne selbst den bestehenden Status der Genossenschaft ändern zu müssen.

Asset Protektion im privaten Immobilienbereich!

Auch Ein- oder Mehrfamilienhäuser können zudem auf Treuhandstiftungsbasis geführt werden. Das Haus gehört der Stiftung und wird vom Treuhänder verwaltet. Es wird Miete fällig, jedoch mit der Möglichkeit alle Aufwendungen (Instandhaltungen) steuerlich absetzen zu können. Selbst wenn kein Eigentum mehr besteht, bin ich über den Treuhänder immer noch Besitzer. Das Haus ist im sicheren Hafen, kann aber dennoch wie bisher bewirtschaftet werden. Ich habe nach wie vor die Möglichkeiten der Vererbung oder des Verkaufs über den Wechsel in der Treuhänderschaft. Der § 14 Absatz 2 Grundgesetz wird direkt umgesetzt.

Lassen Sie sich von uns beraten!