Dauerhaft bezahlbar. Sozial stabil. Vermögensgebunden. Zukunftsfähig.
Deutschland steht vor einer historischen Wohnungsherausforderung. Seit dem Wegfall der früheren Wohnungsgemeinnützigkeit und dem langfristigen Rückgang dauerhaft gebundener Sozialwohnungen sind in vielen Regionen erhebliche Marktspannungen entstanden: steigende Mieten, Verdrängung, fehlende soziale Durchmischung und eine zunehmende Wohnungsnot.
Mit der neuen Wohngemeinnützigkeit ab 2025 entsteht erstmals wieder ein verlässlicher Rechtsrahmen, um dauerhaft bezahlbaren Wohnraum gemeinwohlorientiert zu sichern. Darauf aufbauend verbindet dieses Modell Wohnraumförderung, Gemeinnützigkeit, kommunale Steuerung und stiftungsrechtliche Vermögensbindung zu einem dauerhaft stabilen Gesamtsystem.

1. Dauerhaft stabile Kostenmiete

Im Mittelpunkt steht keine marktorientierte Mietpreisbildung, sondern eine dauerhaft nachvollziehbare Kostenmiete. Diese deckt ausschließlich:

• Bewirtschaftung
• Instandhaltung
• Rücklagen
• Finanzierungskosten
• soziale Infrastruktur im Quartier

Gewinnausschüttungen und renditegetriebene Mietsteigerungen sind ausgeschlossen.
Durch die Anerkennung als gemeinnütziger oder entsprechend begünstigter Träger können erhebliche steuerliche Vorteile, insbesondere bei Körperschaft- und Gewerbesteuer, entstehen. Weitere Entlastungen – etwa bei Grund- oder Grunderwerbsteuer – sind je nach Rechtsstruktur und Einzelfall zusätzlich möglich.

2. Stiftung als dauerhafte Vermögensbindung

Der Wohnungsbestand wird in eine gemeinwohlorientierte Stiftung eingebracht.
Dadurch entsteht ein besonders hoher Bestandsschutz:

• dauerhafte Zweckbindung des Vermögens
• Schutz vor spekulativer Veräußerung
• langfristige Entmarktlichung des Wohnraums
• generationenübergreifende Sicherung
• klare Bindung an Satzungs- und Gemeinwohlziele

Im Unterschied zu rein marktwirtschaftlichen Trägerformen bleibt das Vermögen dauerhaft dem festgelegten Stiftungszweck zugeordnet. Die Stiftung schafft damit einen deutlich höheren strukturellen Schutz vor Privatisierung und kurzfristigen Marktlogiken.

3. Langfristig geschützte Wohn- und Nutzungsrechte

Bewohner erhalten langfristig gesicherte Nutzungsrechte, die je nach Projektstruktur mietvertraglich, genossenschaftlich oder dinglich ausgestaltet werden können.
Mögliche Ausgestaltungen:

• langfristige Mietverträge mit erweitertem Bestandsschutz
• schuldrechtliche Dauernutzungsrechte
• dingliche Wohnrechte
• lebenslange persönliche Wohnrechte für bestimmte Zielgruppen

Die konkrete Rechtsform wird so gewählt, dass hohe Wohnsicherheit, Förderfähigkeit und rechtliche Belastbarkeit gewährleistet bleiben. Damit entsteht für Bewohner eine Sicherheit, die wirtschaftlich an Eigentum erinnert – jedoch ohne Spekulation, ohne Verschuldungsdruck und ohne Privatisierungsanreize.

4. Generationenwohnen und soziale Quartiersstabilität

Das Modell fördert bewusst sozial gemischte Haus- und Quartiersstrukturen:

• ältere Menschen
• Familien
• Alleinerziehende
• junge Erwachsene
• Studierende
• Menschen mit Unterstützungsbedarf

Ergänzt wird dies durch:

• Gemeinschaftsräume
• Gästeapartments
• Co-Working-Flächen
• Werkstätten
• Bewegungsräume
• digitale Nachbarschaftsplattformen
• quartiersbezogene Unterstützungsnetzwerke

Dadurch sinkt nicht nur der Flächendruck pro Haushalt, sondern zugleich steigen soziale Stabilität, gegenseitige Hilfe und Lebensqualität.

5. Gemeinschaftsflächen als Effizienzmodell

Ein zentraler Innovationspunkt ist die intelligente Kombination aus privatem Rückzugsraum und hochwertigen Gemeinschaftsflächen.

Dadurch können private Wohnflächen effizienter geplant werden, ohne Komfortverlust. Dies verbessert:

• Flächeneffizienz
• Baukosten
• Betriebskosten
• soziale Interaktion
• ökologische Nachhaltigkeit

Das Gebäude wird damit nicht nur zum Wohnort, sondern zur sozialen Infrastruktur des Alltags.

6. Kommunales Instrument ohne klassische Wohnungsbaugesellschaft

Für Kommunen entsteht ein besonders attraktives Modell: Sie können eigene Wohnstiftungen gründen, insbesondere über kommunale Treuhandstiftungen ohne zwingend neue klassische Wohnungsbaugesellschaften aufzubauen.

Das schafft:

• dauerhaft bezahlbaren Wohnraum
• hohe Förderfähigkeit
• klare Gemeinwohlbindung
• geringe Privatisierungsrisiken
• langfristige Steuerbarkeit
• stabile Vermögenssicherung

Gerade für Städte und Gemeinden entsteht damit ein Instrument, das dauerhafte Sozialbindung mit professioneller Vermögenssicherung verbindet.

7. Optionale Mitbestimmung über Genossenschaft oder Beirat

Zur Stärkung demokratischer Beteiligung kann ergänzend eine:

• Bewohnergenossenschaft
• Quartiersgenossenschaft
• Stiftungskuratorienstruktur
• kommunaler Beirat

integriert werden. So bleibt die Stiftung Eigentümerin des gebundenen Vermögens, während Mitbestimmung, Selbstverwaltung und lokale Verantwortung institutionell abgesichert werden.

Kurzformel

Stiftungsbasiertes GemeinwohlWohnen verbindet neue Wohngemeinnützigkeit, kommunale Steuerung, Kostenmiete und dauerhafte Vermögensbindung zu einem rechtlich belastbaren Modell für dauerhaft bezahlbaren Wohnraum in Deutschland